Αναταράξεις στην εκτός σχεδίου δόμηση φέρνει η απόφαση 176/2023 του Συμβουλίου της Επικρατείας. Πρόκειται για απόφαση που πρόσφατα δόθηκε στη δημοσιότητα το σκεπτικό της και έχει προκαλέσει σοβαρές παρενέργειες στην κτηματαγορά σε όλη την επικράτεια αλλά και την Πάτρα.
Toυ Γιώργου Ηλιόπουλου
Το ανώτατο δικαστήριο, εξετάζοντας υπόθεση που έφτασε στο ΣτΕ, μετά από μία καταγγελία για την δόμηση οικοπέδου σε εκτός Σχεδίου περιοχή στην Πάτμο, χωρίς πρόσβαση σε αναγνωρισμένη κοινόχρηστη οδό, αποφάσισε ότι δεν αρκεί το ελάχιστο εμβαδόν των 4 στρεμμάτων, αλλά απαιτείται, ήδη από το 1985, και η ύπαρξη προσώπου σε κοινόχρηστο χώρο (δρόμο) για την δόμηση ενός ακινήτου. Επισημαίνει δε, ότι αυτό ισχύει, γιατί από το Σύνταγμα οι εκτός σχεδίου περιοχές «δεν έχουν ως προορισμό, κατ’ αρχήν, τη δόμηση ή την τουριστική εκμετάλλευση, αλλά τη γεωργική, κτηνοτροφική και δασοπονική εκμετάλλευση και την αναψυχή του κοινού». Η απόφαση προφανώς έχει άμεση εφαρμογή για την υπόθεση που εκδικάστηκε, ωστόσο όπως επισημαίνουν πράγοντες της αγορές δεν έχει έχει αναδρομή ισχύ. Δηλαδή δεν ανακαλούνται και δεν είναι άκυρες οικοδομικές άδειες που έχουν εκδοθεί από τα Πολεοδομικά Γραφεία. Ωστόσο κινδυνεύουν ιδιοκτήτες ακινήτων, μετά από συγκεκριμένη προσφυγή στο ΣτΕ λόγω αντιδικίας, να τους ακυρωθεί η οικοδομική άδεια και να κριθεί κατεδαφιστέο το κτίσμα, ενώ δεν έχει ξεκαθαριστεί το τοπίο για το τί γίνεται από εδώ και στο εξής με τις άδειες που πρόκειται να εκδοθούν. Σε κάθε περίπτωση πάντως δημιουργείται ένα νομολογιακό προηγούμενο, που δεν μπορεί να μην το σεβαστεί η διοίκηση γιατί κατά το σκεπτικό της απόφασης «δεν νοείται, ούτε οι πολίτες να επιδιώκουν την οικοδόμηση οικοπέδων που δεν πληρούν αυτές τις προϋποθέσεις, ούτε οι Πολεοδομίες να εκδίδουν οικοδομικές άδειες γι’ αυτές. Κατ’ επέκταση, δεν μπορούν να διεκδικήσουν αποζημίωση, καθώς ο κανόνας αυτός θεωρείται προβλέψιμος για τους επιμελείς αγοραστές ». Σε κάθε περίπτωση εκείνο που απαιτείται από την Πολιτεία είναι να ληφθεί μια νομοθετική πρωτοβουλία που θα σέβεται τη νομολογία του ΣτΕ και θα δίνει και διέξοδο στο πρόβλημα που δημιουργήθηκε, διότι με ευθύνη της δεν έχει καθοριστεί το δίκτυο κοινοχρήστων δρόμων στις εκτός σχεδίου περιοχές αφήνοντας να μεταβιβάζονται και να φορολογούνται ως οικόπεδα, ακίνητα εκτός σχεδίου εδώ και πενήντα χρόνια.
Μιλώντας στον «Σ.Ε.» η Κυριακή Αθανασιάδη, Πρόεδρος της Ένωσης Ιδιοκτητών Ακινήτων του Νομού Αχαΐας αναφέρει ότι: « Είναι ένα ιδιαίτερα σοβαρό θέμα. Πολλοί δρόμοι θεωρούνται αγροτικοί και γι’ αυτούς έχουν δοθεί άδειες για τα ακίνητα. Στη συνέχεια οι δρόμοι αυτοί δεν φαίνεται να είναι αναγνωρισμένοι ως κοινόχρηστοι-, διότι οι δήμοι δεν προχωρούν σε αυτές τις διαδικασίες, ενώ αντίθετα οι πολεοδομίες έδωσαν τις σχετικές άδειες ανέγερσης. Πλέον είτε αυτές οι άδειες καθίστανται άχρηστες ή καθίστανται «αυθαίρετα» τα σπίτια. Δεν μπορεί κανείς να βγάλει πλέον άδεια και αχρηστεύονται με τον τρόπο αυτό τα ίδια τα ακίνητα. Απαιτείται μια νομοθετική ρύθμιση και να δεσμευτούν επ αυτού τα κόμματα. Διότι στους μεγαλοεπενδυτές επιτρέπουν να κάνουν επενδύσεις με fast track διαδικασίες, ενώ στους μικροεπενδυτές δεν επιτρέπουν να αξιοποιήσουν τα ακίνητά τους. Αποτέλεσμα είναι να τα πωλούν από εδώ και στο εξής έναντι πινακίου φακής. Από την άλλη όσα σπίτια ήταν νόμιμα και έχουν πληρώσει οι ιδιοκτήτες τους, οι άδειες είναι αυθαίρετες. Και άδειες που έχουν εκδοθεί και έχουν πληρώσει γι’ αυτές οι ιδιοκτήτες χωρίς να προχωρήσουν στην ανέγερση καθίστανται ανενεργές». Σε κάθε περίπτωση τα ακίνητα τα οποία κινδυνεύουν είναι χιλιάδες και το πρόβλημα έχει προκαλέσει έντονο προβληματισμό μεταξύ ιδιοκτητών στην περιοχή της Πάτρας. Θα περίμενε κανείς ότι για τα εκτός σχεδίου ακίνητα δεν θα υπήρχε ενδιαφέρον δόμησης. Ωστόσο στην πράξη διαπιστώνεται ότι πολλοί είναι εκείνοι που τα επιλέγουν για τις ανταγωνιστικές τιμές τους, έναντι εκείνων εντός σχεδίου.
Η Αναστασία Τογιοπούλου, αντιδήμαρχος Πολεοδομικού και Κυκλοφοριακού Σχεδιασμού του Δήμου Πατρέων και δικηγόρος επισημαίνει ότι: «Το ζήτημα εκτός από την Πάτρα «καίει» όλη την χώρα. Εάν δεν δοθεί μια κεντρική πολιτική κατεύθυνση για το θέμα από το Υπουργείο, θα ανοίξουν ζητήματα για τις αιτήσεις που εκκρεμούν και που εμείς δεν πρόκειται να εκδώσουμε άδεια. Θα πρέπει η Πολιτεία να νομοθετήσει μετά την απόφαση του ΣτΕ και θα υπάρξει σοβαρό ζήτημα για τις άδειες που ήδη έχουν δοθεί. Αυτός είναι ο λόγος που απαιτείται ρύθμιση συνολικά». Η κ. Τογιοπούλου εξηγεί ότι ο Δήμος δεν πρόκειται να ακυρώσει άδειες που εκδόθηκαν στο παρελθόν, καθώς η απόφαση του ΣτΕ αφορά μεμονωμένη υπόθεση. Στην παρούσα φάση όμως από τους υπαλλήλους του Δήμου δεν εξετάζονται οι φάκελοι που έχουν τις ίδιες προϋποθέσεις με την «συγκεκριμένη περίπτωση. Τα βλέμματα όλων είναι στις εκλογές και εκείνο που αναμένεται από την νέα κυβέρνηση όταν συγκροτηθεί και ακολούθως ανοίξει τελικά η Βουλή, να νομοθετήσει και να ρυθμίσει τη συγκεκριμένη εκκρεμότητα», επισημαίνει. Σε σχέση με την έννοια των «κοινόχρηστων δρόμων» η ίδια αναφέρει ότι ο προσδιορισμός γινόταν με βάση τους τίτλους, την καταγραφή του δρόμου στο αγροτοδασικό δίκτυο, τις πράξεις παραχώρησης και μια σειρά από άλλες προϋποθέσεις που έχουν θεσπιστεί. Στο ερώτημα πόσα ακίνητα κινδυνεύουν από τα νέα δεδομένα, η κ. Τογιοπούλου αναφέρει ότι «είναι πάρα πολλά καθώς το ΣτΕ ανατρέπει τον τρόπο που εκδίδονταν άδειες μέχρι σήμερα στα εκτός οικισμού ακίνητα, που δεν είχαν πρόσωπο σε κοινόχρηστη δημοτική οδό. Είναι πολλά και αφορούσαν μικρές ιδιοκτησίες, καθώς κατά κύριο λόγο μιλάμε για ορεινές ιδιοκτησίες όπου κατά κύριο λόγο ο κλήρος είναι μικρός». Τα στελέχη του Δήμου, όπως αναφέρει η κ. Τογιοπούλου, περίμεναν πριν από την διάλυση της Βουλής ότι θα δινόταν μια τελική λύση. Τελικά οι προσδοκίες διαψεύστηκαν στην πράξη. Και έτσι τα αρμόδια τμήματα δόμησης των υπηρεσιών δεν μπορούν να διεκπεραιώσουν τα αιτήματα που κατά καιρούς τους υποβάλλονται.
«Αναγκαίο να δοθεί μια νομοθετική ρύθμιση για να ξεκαθαρίσει το τοπίο»
Από την πλευρά του ο Χρήστος Φαλιέρος, Προϊστάμενος της Πολεοδομίας του Δήμου Πατρέων αναφέρει στον «Σ.Ε.» ότι: «Είμαστε ιδιαίτερα προβληματισμένοι ως υπηρεσία διότι δεν είναι ξεκάθαρο τι θα γίνει από εδώ και στο εξής. Ο κάθε μηχανικός κρίνει όπως αντιλαμβάνεται το θέμα, όπως και οι ιδιώτες. Εάν ένας ιδιώτης θέλει να υπογράψει ένα τοπογραφικό για το οποίο θα γίνει μια αγοραπωλησία, δεν είναι σίγουρος ότι θα το κάνει ή όχι. Δεν αφορά το θέμα μόνο τις οικοδομικές άδειες, αλλά και τις αγοραπωλησίες. Μέσα στον τεχνικό κόσμο υπάρχει διαφορετική προσέγγιση, καθώς δεν υπάρχει νομοθετική ρύθμιση. Η απόφαση του ΣτΕ είναι νομολογία όμως δεν είναι και νόμος. Αυτό δεν σημαίνει ότι δεν πρέπει να ληφθεί υπόψη. Αλλά από την άλλη ο νόμος μέχρι στιγμής δεν έχει αλλάξει και παραμένει όπως είχε. Έτσι, με αυτή την αυστηρή έννοια της προσέγγισης κάποιοι μπορεί να υπογράψουν κανονικά ένα τοπογραφικό υπό την αίρεση ότι θα γράψουν επάνω την πιθανότητα προσφυγής στο ΣτΕ. Είναι η τρίτη απόφαση που εκδίδεται πάντως από το ΣτΕ». Όπως ο ίδιος συμπληρώνει όλος ο τεχνικός κόσμος περίμενε να δοθεί μια λύση μέσω νομοθετικής ρύθμισης αλλά και οι υπάλληλοι της υπηρεσίας όμως τελικά κάτι τέτοιο δεν έγινε. «Ως υπηρεσία δεν έχουμε ξεκάθαρη άποψη για το θέμα. Ο κάθε μηχανικός έχει την δική του άποψη. Μπορεί να βγει μια άδεια αλλά είναι επίφοβο ότι μπορεί αυτή η άδεια να ακυρωθεί. Ο ιδιοκτήτης θα έχει υποστεί σημαντικά έξοδα χωρίς όμως να υπάρχει το ανάλογο αντίκρισμα» εξηγεί ο κ. Φαλιέρος.
Ο Aρης Γκατζόγιας, Πρόεδρος των Πολιτικών Μηχανικών Αχαΐας αναφέρει ότι οι μηχανικοί έχουν βρεθεί πλέον σε μια εξαιρετικά δύσκολη θέση καθώς πλέον παγώνει κάθε οικοδομική δραστηριότητα σε αυτής της κατηγορίας τα οικόπεδα. Όπως τονίζει: «Θα μπορούσε να υπάρξει μια μεταβατική περίοδος και να δοθεί ένα εύλογο χρονικό διάστημα για να οικοδομήσουν υπό προϋποθέσεις και να σχεδιαστούν τοπικά χωροταξικά. Στην παρούσα φάση υπάρχουν πολλοί που έχουν εκδώσει άδειες και δεν προχωρούν στην ανέγερση του ακινήτου τους. Υπάρχει τεράστιο πρόβλημα και για αυτούς που σκόπευαν να βγάλουν άδεια και πιστέψτε με, το να εκδώσουν άδεια σε ένα εκτός σχεδίου οικόπεδο ήταν για πολλούς μια λύση που τώρα δεν έχουν. Πρέπει να υπάρχει μια τάξη και μια σειρά, όμως σε κάθε περίπτωση δεν πρέπει ό,τι αποφασίζεται να γίνεται μια τέτοια αλλαγή δεδομένων τόσο ξαφνικά». Στη συνέχεια επισημαίνει ότι η οικοδομική δραστηριότητα θα πέσει κάθετα το επόμενο διάστημα και ότι οι Πολεοδομίες δεν θα εξετάζουν τέτοιους φακέλους, αλλά θα περιμένουν την απόφαση της κεντρικής διοίκησης που θα τους ανάψει και το σχετικό πράσινο φως. «Ο μηχανικός μπροστά σε αυτές τις προϋποθέσεις που έχουν τεθεί ουσιαστικά παγώνει την όποια διαδικασία ήταν σε εξέλιξη. Όσες άδειες έχουν εισαχθεί προς έκδοση στις αρμόδιες υπηρεσίες παγώνουν. Δεν υπάρχει επίσης αναδρομικότητα στην απόφαση καθώς τότε χιλιάδες ακίνητα θα αντιμετωπίσουν σοβαρό πρόβλημα νομιμότητας. Οπότε εκτιμώ ότι θα πρέπει με νομοθετικό τρόπο να δοθεί η λύση στο πρόβλημα» καταλήγει ο κ. Γκατζόγιας.
«Με την πλάτη στον τοίχο οι ιδιοκτήτες»
Ο Κωνσταντίνος Κοπανιτσάνος, κτηματομεσίτης, Πρόεδρος Διεθνούς Ομοσπονδίας Επαγγελματιών Ακίνητης Περιουσίας, αναφέρει ότι: «Σε κάθε περίπτωση πρέπει να δοθεί μια χρονική παράταση. Ουσιαστικά με την απόφαση αυτή απαξιώνονται τα ακίνητα και γίνεται μια τεράστια ζημιά σε μεγάλο αριθμό συμπολιτών που τους ανήκουν όλες αυτές τις περιουσίες. Θα πρέπει αυτές οι ιδιοκτησίες να διασωθούν και μην ξεχνάτε ότι για κάποιους ίσως είναι τα μοναδικά περιουσιακά τους στοιχεία. Αυτό που συμβαίνει, σε συνάρτηση με τη γενικότερη αύξηση του κόστους ζωής μέσω του πληθωρισμού, έχει σημαντικές επιπτώσεις. Έχουν μειωθεί τα έσοδα της μέσης οικογένειας και έχουν αυξηθεί τα έξοδά της. Κατά συνέπεια, μειώθηκε το επίπεδο ζωής και εάν απαξιώνεται η δυνατότητα αξιοποίησης ενός περιουσιακού στοιχείου, μιλάμε για ακόμη πιο σοβαρή κατάσταση και για πολύ πιο δυσχερείς οικονομικές συνθήκες. Θα πρέπει ο κάθε ιδιοκτήτης να έχει τη δυνατότητα να πουλήσει την περιουσία του στην τιμή που θέλει ή εάν θέλει να τη μεταβιβάσει να το κάνει με τις συνθήκες που επικρατούσαν μέχρι σήμερα και όχι με δυσχερέστερες. Δυστυχώς θα βρεθούν σε δεινή θέση χιλιάδες ιδιοκτήτες με την απόφαση του ΣτΕ, αυτό είναι δεδομένο». Όπως σημειώνει ο κ. Κοπανιτσάνος, θα πρέπει να δούμε και ποια κατάσταση έχει διαμορφωθεί σε οικονομικό και κοινωνικό επίπεδο γύρω μας. Ο στασιμοπληθωρισμός είχε διογκωθεί το προηγούμενο διάστημα με αποτέλεσμα να μπει φρένο στην ανάπτυξη. «Αυτή την περίοδο έχουμε στάσιμες οικονομικές συνθήκες και ξαφνική αύξηση του κόστους ζωής. Όλο αυτό έβαλε τον κόσμο να περιμένει για το που θα οδηγηθεί η όλη κατάσταση ώστε να αποφασίσει και να μην προχωρήσει σε αγοραπωλησίες ή μεταβιβάσεις. Σε αυτό το δυσμενές περιβάλλον και τις δύσκολες συνθήκες δεν ήταν δυνατόν να υπάρχει αυξημένη ζήτηση και πλέον με την απόφαση του ΣτΕ οδηγείται πλέον πολύς κόσμος να έχει την πλάτη κυριολεκτικά στον τοίχο» εξηγεί ο κ. Κοπανιτσάνος.
«Μια ακόμη δυσκολία στις τόσες»
Ο Γιάννης Πανταζόπουλος, πρόεδρος Αρχιτεκτόνων Αχαΐας τονίζει: «Περιμέναμε όλοι να κατατεθεί ένα σχετικό νομοθέτημα στη Βουλή που θα ξεκαθάριζε την εικόνα όμως τελικά κάτι τέτοιο δεν έγινε. Υπάρχει ένα γενικότερο πρόβλημα για όλα τα ακίνητα. Υπάρχουν πολλοί ιδιοκτήτες ακινήτων που το σκέφτονται από εδώ και στο εξής. Πρόσφατα σε νησί του Ιυνίου πληροφορήθηκα ότι αυτή την απόφαση δεν την λαμβάνουν υπόψη τους, όμως αυτό δείχνει την ανάγκη να υπάρξει νομοθετική ρύθμιση. Ουσιαστικά προστίθεται ένα ακόμη πρόβλημα στην οικοδομική δραστηριότητα. Υπάρχει μια πολυνομοθεσία και δημιουργούνται εξαιρετικά δύσκολα δεδομένα»
#pgnews
#ΔΥΤΙΚΗΕΛΛΑΔΑ
