Τάσεις σταθεροποίησης παρουσιάζει η κτηματα γορά για το 2025. Η αύξηση των τιμών που πα ρουσιάστηκε τα προηγούμενα χρόνια φαίνεται να ανακόπτεται καθώς η ζήτηση και αντίστοιχα η προσφορά φαίνεται να έχουν εξισορροπηθεί. Σε κάθε περίπτωση όμως οι τιμές παραμένουν υψηλές με βάση τα δεδομένα που επικρατούσαν πριν από μια τριετία και οι συνθήκες που δημιουργούνται είναι τελείως διαφορετικές.
Tου Γιώργου Ηλιόπουλου
Μιλώντας στον «Σ.Ε.» ο Ελευθέριος Ποταμιάνος, Πρόεδρος Συλλόγου Μεσι τών Αστικών Συμβάσεων και πρώην Γενικός Γραμμα τέας της Ομοσπονδίας Με σιτών Αστικών Συμβάσεων Ελλάδος σημειώνει ότι: «Το 2024 έκλεισε με επιβραδυντικούς ρυθμούς και η άνο δος στις τιμές ήταν μονοψήφια. Παρόλα αυτά οι τιμές εί ναι υψηλές και θα συνεχί σουν να είναι υψηλά και το 2025, δηλαδή δεν θα δού με μια απότομη πτώση, δεδομένου ότι δεν υπάρχει μεγάλη προσφορά ακινή των και αυτό οδηγεί τις τι μές σε υψηλά επίπεδα. Θα κινηθούμε ισορροπημένα σε περσινές τιμές που για τους πολλούς όμως είναι απρόσι τες. Θα υπάρξουν προγράμ ματα όπως το «Σπίτι μου ΙΙ» το οποίο θα αυξήσει την ζή τηση για παλιά ακίνητα και εκεί ίσως υπάρξει αύξηση τιμών. Το γενικότερο κλίμα πάντως είναι ότι δεν περι μένουμε ακόμη μεγαλύτερη αύξηση». Για τις εμπορικές μισθώσεις ο ίδιος θεωρεί ότι τα ακίνη τα πρώτης γραμμής και τα ακίνητα απόδοσης είναι σε υψηλές αξίες. Στα ακίνητα που είναι σε παρόδους και σε σημεία που δεν είναι πο λυσύχναστα και δεν ζητού νται από μεγάλες εταιρείες, οι τιμές θα παραμείνουν σε μεσαία επίπεδα. Σε σχέση πάντως με την γε νικότερη εικόνα που επικρατεί ο ίδιος διαβλέπει ότι: «Η Πάτρα είναι μια πόλη που σε σχέση με άλλες πόλεις είναι σαφώς πιο ήπιες οι τιμές και δεν αυξήθηκαν υπερβολικά οι τιμές. Ακόμη έχει ευκαιρί ες η Πάτρα για αγορά αλλά και επενδύσεις».
Σταθεροποίηση των τιμών
Ο Κωνσταντίνος Κοπανιτσάνος, κτηματομεσίτης, σημειώνει από την πλευρά του ότι: «Νομίζω ότι είμα στε σε μια σταθεροποίηση και στην εξεύρεση ενός νέου σημείου ισορροπίας. Θεω ρώ ότι η επιρροή της αύξη σης του κόστους κατασκευ ών το προηγούμενο διάστη μα που παρέσυρε τις τιμές ανοδικά έχει πλέον σταθεροποιηθεί. Είμαστε θεωρώ σε μια σταθεροποιημένη κατά σταση και φθάνουμε σε ένα σημείο ισορροπίας. Οι τιμές δεν θα καλπάζουν συνεχώς γιατί δεν μπορεί να υποστη ρίξει η Οικονομία αυτές τις αυξήσεις και σε τοπικό επίπεδο ούτε η Πάτρα μπορεί να υποστηρίξει υψηλές τι μές. Στη χώρα μας το κόστος για στέγαση φθάνει το 1/3 του εισοδήματος όταν στην Ευρώπη ο μέσος όρος είναι το 1/5 του εισοδήματος. Θεωρώ ότι η τάση θα είναι στα- θεροποιημένη το επόμενο διάστημα». Σε σχέση με τις εμπορικές μισθώσεις ο ίδιος εκτιμά ότι η πεζοδρόμηση της Μαιζώνος δεν θα πυροδοτήσει τε ράστιες αυξήσεις παρά τα όσα ακούγονται και ότι οι νέες τιμές που ζητούνται εί ναι για συμβόλαια που είχαν γίνει εδώ και πάρα πολλά χρόνια και έληξαν. Πλέον οι ιδιοκτήτες εναρμονίζονται με τα σημερινά δεδομένα του κόστους διαβίωσης. «Η αύξηση των ενοικίων έρ χεται όταν έχουμε μια οικο νομία δυνατή και οι τζίροι αυξάνονται. Η τοπική οικο νομία δεν είναι εύρωστη και οι τζίροι των καταστημάτων είναι συγκρατημένοι. Τα ακίνητα δεν αυξάνονται επειδή απλά δημιουργήθηκε ένας πεζόδρομος. Η Μαιζώνος ήταν ανέκαθεν εμπορικός δρόμος και το ότι πεζοδρομήθηκε δεν άλλαξε κάτι. Αντίθετα, το σκηνικό άλλαξε σημαντικά στη Ρήγα Φεραίου, γιατί ήταν ένας δρόμος χωρίς μεγάλη κίνηση και ξαφνικά η πεζοδρόμηση άλ λαξε τα δεδομένα». Ο κ. Κοπανιτσάνος συμπληρώνει ότι πάντα το ενδιαφέ ρον των μεγάλων εταιρειών το προσέλκυε η Μαιζώνος και λόγω πλάτους. Ωστό σο, το ενδιαφέρον έχει ήδη διαχωριστεί και ενδιαφέρον επικρατεί για την Αγί ου Νικολάου που έχει μεγά λα κτήρια τα οποία είναι κατασκευασμένα πιο πρόσφατα σε σχέση με τα ακίνητα της Μαιζώνος που είναι πιο πα λιά και έχουν λιγότερα τετραγωνικά. «Η πράξη δείχνει ότι δεν έχουμε δει ιλιγγιώδη ποσά. Οι προσαυξήσεις έχουν καταγραφεί επειδή οι εμπορικές μισθώσεις ήταν παλιές και είχαν παραμείνει πίσω σε σχέση γενικότερα με την αύξηση των ενοικίων. Η πεζοδρόμηση είναι ένα ωραίο στοιχείο γιατί δίνει έναν όμορφο τόνο στο κέντρο, αλ λά δεν έχει παίξει από μόνη της σημαντικό ρόλο στις αυξήσεις. Η Μαιζώνος γίνεται πιο ελ κυστική όμως οι καταστηματάρχες δεν μπορούν να σηκώσουν πιο υψηλές τιμές», υποστηρίζει στον «Σ.Ε.» ο κ. Κοπανιτσάνος. Και αυτό για τί εκτιμά ότι οι επιχειρηματίες που κάνουν εμπορικές μι σθώσεις επιδιώκουν αφενός ένα υψηλό ενοίκιο το οποίο όμως θέλουν να το λαμβάνουν σε βάθος χρόνου και όχι να αλλάζει χρήση το ακί νητό τους κάθε τρία ή τέσσερα χρόνια.
Το κόστος
Οι τελευταίες εκθέσεις της Eurostat αποκαλύπτουν τις ανησυχητικές διαστάσεις του στεγαστικού κόστους στην Ελλάδα, η οποία καταγράφει πρωτοφανή αρνητική πρω τοκαθεδρία στην Ευρωπαϊκή Ένωση. Σύμφωνα με τα στοιχεία του 2023 (θα ακολουθήσει σύ ντομα και άλλη έκθεση με στοιχεία του 24) , οι Έλλη νες καταναλώνουν το 35,2% του συνολικού διαθέσιμου εισοδήματός τους για να καλύψουν τις στεγαστικές τους ανάγκες, με ποσοστό που υπερβαίνει κατά πολύ τον μέσο όρο της Ε.Ε., ο οποίος διαμορφώνεται στο 19,7%. Αυτή η υπερβολική επιβά ρυνση του οικογενειακού προϋπολογισμού για στέγα ση καταδεικνύει την ένταση του προβλήματος στην Ελλάδα και αναδεικνύει τη χώ ρα μας στην πρώτη θέση της Ε.Ε. ως προς το ποσοστό του εισοδήματος που διατίθεται για την κάλυψη των στεγαστικών αναγκών. Η Ελλάδα πληρώνει ακριβό τερα από όλες τις υπόλοιπες ευρωπαϊκές χώρες για στέγαση, γεγονός που έχει σο βαρές επιπτώσεις στην κοινωνία και την οικονομία της. Η υπερβολική αυτή επιβάρυνση των νοικοκυριών στερεί στους πολίτες τη δυνατότητα να επενδύσουν σε άλλους τομείς της ζωής τους, όπως στην εκπαίδευση, στην υγειονομική περίθαλψη και στην αποταμίευση, περιορίζοντας τις ευκαιρίες για κοινωνική άνοδο και ευ ημερία. Η νέα γενιά, ιδιαίτε ρα, πλήττεται σφοδρά, αφού οι νέοι Έλληνες αντιμετωπί ζουν αξεπέραστες δυσκολίες στην αναζήτηση προσιτών λύσεων στέγασης. Για πολλούς, αυτό σημαίνει παραμονή στο οικογενεια κό σπίτι για μεγαλύτερο χρο νικό διάστημα ή, σε ακραί ες περιπτώσεις, μετανάστευ ση σε άλλες χώρες της Ε.Ε., αναζητώντας καλύτερες συν θήκες διαβίωσης και ευκαι ρίες επαγγελματικής ανέλι ξης. Αξιοσημείωτο είναι το γεγο νός ότι ακολουθούν οι Δανοί και οι Γερμανοί, με 25,9% και 25,2% αντίστοιχα, ενώ η διαφορά από τις υπόλοι πες χώρες της Ε.Ε. είναι εξί σου σημαντική. Χώρες όπως η Σουηδία (23,9%), η Ολ λανδία (22,9%), η Τσεχία (22,1%) και η Βουλγαρία (21,2%) καταγράφουν υψη λότερα ποσοστά στέγασης σε σχέση με τον μέσο όρο της Ε.Ε., αλλά παραμένουν πά ντα σε σαφώς πιο χαμηλά επίπεδα από την Ελλάδα.
Οι ανακατατάξεις στην αγορά και οι δρόμοι με μεγάλη ζήτηση
Από την πλευρά του ο Αντιπρόεδρος του Εμπορικού Συλλόγου Πατρών Αντώνης Ρώρος, μιλώντας στον «Σ.Ε.» περιγράφει τα νέα δεδομένα που έχουν δημιουργηθεί στον εμπορικό κόσμο από το β εξάμηνο του 2024 μέχρι και σήμερα. Όλες οι εμπορικές μισθώσεις έχουν αυξηθεί υπερβολικά και πλέον στο κέντρο θα μπορέσουν να επιβιώσουν μόνο οδό Κορίνθου. Αυτό οφείλεται στο ότι είναι υψηλές οι τιμές και κάπου το οικονομικό αντιστάθμισμα δεν ανταποκρίνεται στα έσοδα που προσδοκούν οι επιχειρήσεις» εξηγεί ο κ. Ρώρος. οι μεγάλες αλυσίδες. «Στη Μαιζώνος οι τιμές έχουν αυξηθεί και οι περισσότερες επιχειρήσεις δέχονται ισχυρές οικονομικές πιέσεις. Οι πολυεθνικές έχουν αρχίσει και σαρώνουν το συγκεκριμένο δρόμο. Είναι αυτές που μπορούν να αντέξουν σε τέτοιες τιμές και έχουν τα κεφάλαια να επενδύσουν. Ως εμπορικός κόσμος δεχόμαστε ένα μεγάλο πλήγ μα, αυτό είναι γεγονός. Οι τοπικές επιχειρήσεις προσπαθούν να πάνε σε άλλους δρόμους και σημεία που είναι πιο βατά τα ενοίκια. Έστω και εάν η κίνη ση είναι χαμηλότερη, στόχος είναι να μπορούν να ανταπεξέλθουν στα ενοικια», αναφέρει ο κ. Ρώρος. Μια επιλογή είναι η οδός Παντανάσσης όπως επίσης και όλοι οι κάθετοι δρό μοι του κέντρου που μέχρι πρότινος δεν είχαν ζήτηση. «Σύντομα και άλλοι δρόμοι περιμετρικά θα πυροδοτή σουν το ενδιαφέρον των επιχειρήσεων. Υπάρχει ένα ευρύτερο πρόβλημα στην αγορά γιατί βλέπεις πολλά ανοίκιαστα καταστήματα, όπως για παράδειγμα στην Μάλιστα, κατά τον ίδιο, υπάρχει σημαντικό πρό βλημα στα ακίνητα της Ρή γα Φεραίου, όπου το μέ σο ενοίκιο κυμαίνεται από 2500 με 3000 ευρώ τα οποία επίσης δεν ενοικιάζονται και αυτό οφείλεται στην «αντιεμπορική» στάση που πληρούν ορισμένοι ιδι οκτήτες, λόγω των ανακατατάξεων που είναι σε εξέ λιξη. Στην οδό Μαιζώνος οι τιμές πλέον είναι πενταψήφιες και ξεκινούν από τα 10.000 και πλέον ευρώ για ένα κατάστημα 200 τ.μ., ει σπράξεις που μόνο ένα κα τάστημα πολυεθνικής μπορεί να κάνει. Μέχρι πρότινος η τιμή για ένα τέτοιο ακίνητο ήταν στα 6.000 ευρώ, σύμφωνα με τους παράγοντες της κτημα ταγοράς. «Είναι ποσά που ζαλίζουν και δύσκολα μια επιχείρη ση μπορεί να ανταπεξέλθει σε αυτά. Μόνο εάν είναι κάθετη η παραγωγή, δηλαδή παράγεται από την εταιρεία και διανέμεται αντίστοιχα, μπορεί κανείς να πει ότι έχουμε μια βιώσιμη επιχεί ρηση», καταλήγει ο κ. Ρώρος. Αντίστοιχα στην οδό Γού ναρη επιδιώκουν κάποιες επιχειρήσεις να μεταφερ θούν και έχει ήδη βοηθήσει η πεζοδρόμηση της Μαιζώνος και της Ρήγα Φεραίου ώστε να αυξηθεί η ζήτηση. Ήταν ένας δρόμος που μέχρι πρότινος δεν παρου σίαζε μεγάλο ενδιαφέρον για τους επιχειρηματίες και πλέον λόγω των χαμηλών τιμών αρχίζει να προσελκύει ορισμένους ιδιοκτήτες επιχειρήσεων. Επιπρόσθετα, κάνοντας και έναν απολογισμό της εορ «Η κίνηση στις γιορτές ήταν υποτονική και μόνο τις τελευταίες ημέρες υπήρξε ενδιαφέρον. Αντίστοιχα οι πρώτες εβδομάδες του Δ κέμβρη ήταν υποτονικές. Πλέον οι ελπίδες εναποτί θενται στις εκπτώσεις που ξεκινούν την επόμενη εβδο μάδα και θα προσδώσουν στην αγορά μια ακόμη ώθη ση, μετά τις γιορτές» καταλή γει ο κ. Ρώρος.
Π. Χελάς: « Θα βγουν προς πώληση τα παλιά ακίνητα»
O Παναγιώτης Χελάς, κατασκευαστής, μιλώντας στον «Σ.Ε.» τονίζει ότι: «Αυτό που θα αλλάξει την αγορά του ακινήτου το 2025 θα είναι το πρόγραμμα «Σπίτι μου ΙΙ». Αυτό σημαίνει ότι θα παρουσιάσουν αύξηση στη ζήτηση τα παλιά ακίνητα. Ο λόγος είναι ότι το επιδοτούμενο επιτό κιο είναι μεγάλο κίνητρο. Δημιουργείται όμως μια στρέβλωση στην αγορά, γιατί η έλλειψη παλιών ακινήτων ανεβάζει τις τιμές σε παλιά ακίνητα. Αυτό όμως η αγορά δεν μπορεί να το διαχειριστεί γιατί δεν βλέπει την πραγματική αξία, αλλά το μειωμένο επιτόκιο στην επιδότηση για αγορά ακινήτων. Η δεύτερη στρέβλωση που τη θεωρώ αρνητική για την αγορά είναι ότι οι τράπεζες θα βγουν με κατασχεμένα ακίνητα στην αγορά και θα τα διαθέσουν προς πώλησης. Σημαίνει ότι θα υπάρχει κινητικότητα στην αγορά, όμως από τη μια οι τράπεζες θα δίνουν τα δάνεια και τις επιδοτήσεις, από την άλλη θα υποδεικνύουν και τα προς πώληση ακίνητα. Αυτό σημαίνει χαμηλή ανάπτυξη στην οικοδομική δραστηριότητα, διότι αφού θα πωλούνται τα τραπεζικά ακίνητα, τα χρήματα του δανείου θα επιστρέφουν σε αυτές. Νέα κτήρια πλέον δεν θα κατασκευάζονται και δυστυχώς αυτό δεν είναι καθόλου αναπτυξιακό. Είναι πάντως μια προσπάθεια κάλυψης κάποιον στεγαστικών αναγκών με λάθος τρόπο». Σημειώνει ακόμα πως επί της ουσίας αναμένεται να αλλάξει το πλαίσιο της κτηματαγοράς το 2025 με βάση το πρόγραμμα «Σπίτι μου ΙΙ» και από την άλλη πλευρά θα υπάρχει μια σημαντική ζήτηση για ακίνητα, καθώς έχουν αφομοιωθεί οι αυξήσεις που έχουν καταγραφεί το προηγούμενο διάστημα. Επί της ουσίας σιγά-σιγά οι αγοραστές προσαρμόζονται στα νέα δεδομένα και δεν επικρατεί η αναβλητικότητα που παρουσιαζόταν τα προηγούμενα έτη. Κατά τον κ. Χελά, η οικοδομική δραστηριότητα στην περιοχή μας είναι σε εξέλιξη καθώς υπάρχουν ακίνητα που βγαίνουν στην αγορά όμως και αυτά έχουν υψηλές τιμές λόγω των αυξήσεων. Στο ερώτημα για το κατά πόσο υπάρχει επάρκεια ακινή των ο ίδιος απαντά ότι «υπάρχει προσφορά σε ακίνητα σε υψηλές όμως τιμές. Από την άλλη θα προστεθούν παλιά ακίνητα λόγω του νέου προγράμματος που αναμένουμε». Ωστόσο, σε κάθε περίπτωση, το γεγονός ότι οι βγαίνουν προς πώληση ακίνητα σε υψηλές τιμές δεν δημιουργεί σταθερές συνθήκες στην αγορά γιατί ουδείς μπορεί να τα αγοράσει. «Είναι σύνθετη η κατάσταση για το 2025 και δεν ξέρουμε πώς θα αντιδράσει η αγορά. Οι τράπεζες θα δανειοδοτήσουν και τις εξυπηρετούν να διαθέσουν τα δικά τους ακίνητα. Θα υπάρχει δραστηριότητα που όμως δεν θα είναι αναπτυξιακή» καταλήγει ο κ. Χελάς. Τέλος, για το εάν πρέπει να περιμένουμε νέα ακίνητα, ο ίδιος σημειώνει ότι το γεγονός ότι το ΣτΕ θεώρησε αντι συνταγματικά κάποια άρθρα του Γενικού Πολεοδομικού Κανονισμού έχει οδηγήσει σε αναβολή τις νέες οικοδομές. Όσοι σκοπεύουν να κατασκευάσουν κάποιο ακίνητο περιμένουν για να ξεκαθαρίσει το πλαίσιο. «Θα ξεκαθαρίσει σύντομα το τοπίο και θα ανεγερθούν νέ ες οικοδομές» καταλήγει ο κ. Χελάς
